操作失误总结卖楼换来高增长，陆家嘴“盈利幻象”能持续多久丨中报观察

操作失误总结

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这家拥有丰厚资源的“优等生”经营压力凸显——过去积累的房地产风险集中爆发，利润率一定幅度下滑，金融板块在风控层面更是频频“触礁”。

赖苏婷中房报记者李叶丨北京报道

账面的复苏，往往掩盖真实的困境。

近日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663.SH,陆家嘴）发布中报，交出了一份营业收入、利润双增长的业绩单。报告期内，公司实现营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归属母公司净利润11.08亿元，同比增幅达35.91%。

光鲜的数字背后，增长成色却要打上一定折扣。这份增长的成绩单，主要来自一笔大宗商办资产的变现。上半年，公司通过出售星展银行大厦实现销售结转，实现单笔办公物业销售收入37.63亿元。若剔除该笔交易，整体毛利率依然处于下行态势。再加上，苏州绿岸“毒地”土壤污染侵权诉讼未了，叠加信托板块风控问题频发，公司未来经营表现仍有诸多不确定性。

面对当前经营风险公司如何应对？8月27日，记者致电陆家嘴董事会秘书办公室，希望就公司上半年业绩表现及合规问题进行沟通采访，工作人员以“没有采访需求”回应后，随即挂断电话。

陆家嘴成立于1992年，实际控制人为上海市浦东新区国资委，长期承担“陆家嘴金融贸易区”重点功能区域土地成片开发和城市功能开发的职能。2017年底，公司完成上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权收购，持有3家持牌金融机构，目前业务已全面涵盖商业地产、商业零售和金融服务。

行业步入调整周期，这家拥有丰厚资源的“优等生”经营压力凸显——过去积累的房地产风险集中爆发，利润率一定幅度下滑，金融板块在风控层面更是频频“触礁”。此外，庞大资源下建立的关联交易网络，则构成了另一层潜在隐患。

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毛利率整体下滑，租赁业务承压

行业进入调整期后，陆家嘴的盈利能力已经大不如前。

2020至2021年间，陆家嘴整体毛利率在保持70%左右水平，之后便一路下滑，到2025年已经下跌至36%。尽管2026年上半年因出售星展银行大厦短暂回升至58%，但相较历史高位仍有明显差距；净利率的下滑更为明显，从2021年的36%骤降至2025年的8.7%。今年上半年虽有所修复，回升至13.8%，但整体水平也远低于之前高点。

公司认为，当前业绩压力受到了两方面的影响：一是上海外环外住宅市场续销放缓，去化周期有所拉长；二是办公物业全面进入存量博弈阶段，面对新增供给集中入市与产业需求分化，“以价换量”以稳固出租率成为行业普遍选择。

直白而言，即上海郊区住宅不好卖了，但写字楼租金又在下跌，而房产销售和物业租赁正是陆家嘴赖以生存的基本盘；再加上公司金融板块占比有限，难以有效对冲主业下滑的风险。曾经起点极高、手握核心资源的陆家嘴，正面临着行业天花板的压制，与周期下行的阵痛。

从具体业务板块来看，2026年上半年，公司利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中，房地产销售（含投资性房地产转让）毛利率从2021年的81.53%波动下滑至2025年的30.09%。今年上半年，由于星展银行大厦整栋销售结转——该办公物业签约面积6.81万平方米、合同金额37.63亿元，推动该板块毛利率回升至约79%。剔除该笔交易后，常规住宅及办公项目结转的毛利率将回归30%左右，与2021年高点存在明显差距。

长期持有物业的出租业务毛利率下滑趋势更为显著，由2021年的75.77%、2023年的73.72%，降至2025年的57.80%，2026年上半年进一步降至约42%。横向对比来看，公司运营的甲级写字楼出租率整体低于市场平均水平，其中上海甲级写字楼平均出租率74%，较市场平均76.5%低2.5个百分点；天津甲级写字楼平均出租率60%，较市场平均65%低5个百分点，对应空置率约40%。

尽管物业管理与酒店板块的毛利率均实现小幅回升，但受限于该业务毛利率基数较低且整体收入规模较小，其对整体利润弹性的实际贡献依然较为有限。2026年上半年，物业服务毛利率仅9%，收入11.85亿元；酒店业务毛利率26%，收入3.19亿元。

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百亿诉讼悬顶，信托板块风险频发

与陆家嘴打造的金融城核心地标同样让业内熟知的，还有那场旷日持久的“苏州毒地事件”。10年前，陆家嘴雄心勃勃地落实“走出去”战略，反而沦为沉重的资产减值压力，严重拖累了公司当下的盈利表现。

2016年10月17日，经过200多轮的报价竞争，陆家嘴下属全资子公司-上海佳湾资产管理有限公司与华宝信托－安心投资20号集合资金信托计划组成的联合体，以85.25亿元的总金额竞得苏州绿岸房地产开发有限公司95%股份，获得苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米的土地使用权。

2021年，项目部分地块在开发过程中被发现存在严重污染风险。当后续环境调查确定，苏州绿岸名下14块土地存在污染，污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。已建成的学校被迫停用，住宅全面禁售。2023年，陆家嘴向苏钢集团等5方提起100.44亿元索赔。目前，诉讼仍在推进中，被告苏钢集团已申请破产重整，索赔落地存在不确定性。

该项目对公司业绩造成负面影响。2025年度，陆家嘴对绿岸项目计提存货跌价准备9.78亿元，使存货跌价准备累计余额从1.86亿元增至11.63亿元。

与此同时，旗下金融板块陆家嘴信托因房地产业务风控失效与合规管理缺位，构成了另一重业绩拖累。2025年，陆家嘴信托涉诉案件共6起，涉案金额约32.43亿元，被诉方均为房地产企业。其中，一笔向世茂旗下南京世荣置业提供18.31亿元融资，虽经一审、二审胜诉获判本息合计超19亿元，但被执行人无可供执行财产，核心抵押物两次司法拍卖均遭流拍。业内人士认为，这笔18亿余元的债权短期内可能难以实现现金回收。与此同时，陆家嘴信托自营资产不良率从2023年的7.65%攀升至2024年的11.43%。

资产风险的集中暴露，与公司内部管理的内控缺陷互为表里，陆家嘴信托多次违规被监管处罚。2024年初，陆家嘴信托因信息披露不全面、风险揭示不充分被青岛监管局罚款30万元；同年4月，因报送报表不真实、关联交易数据不真实、以投资名义向不满足“四三二”要求的房地产项目融资、未按约定用途使用信托贷款、信托资金挪用于缴纳土地出让金、信托产品信息披露不审慎、违规接受保险资金投资事务管理类信托计划，国家金融监督管理总局对其开出420万元罚单，时任总经理崔斌因对部分违法行为负责被予以警告并罚款15万元。2025年6月，再次因关联交易管理不到位、信托项目管理严重不审慎、固有资产五级分类不准确等五项违规被青岛监管局罚款420万元。短短两年内，陆家嘴信托累计被罚高达870万元。

陆家嘴信托盈利能力的连续下滑和频发的违规处罚，引发投资者的关注与质疑。对此，陆家嘴回应称，陆家嘴信托持续完善公司治理，全面加强风险管理，以信托“三分类”为指引，明确转型发展方向，提升主动管理类标品信托的管理能力，加快回归信托本源。

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关联交易暗藏隐患，曾遭监管问询

盈利能力承压之下，关联交易暗流涌动。

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截至2025年底，陆家嘴合并报表范围内子公司共55家，与控股公司陆家嘴集团之间形成了密集的关联交易网络。山海君发现，仅在2026年上半年，陆家嘴与关联方之间就曾发生多笔重大交易，资金规模超20亿元，

2026年2月，陆家嘴宣布与控股股东陆家嘴集团、前滩投资按持股比例，共同对上海耀筠置业有限公司进行现金减资30亿元，其中上市公司减资12亿元；同年5月，公司出资8.19亿元，认购关联方发行的晶耀REIT战略配售份额3亿份；同月，陆家嘴宣布以自有资金10亿元对全资子公司陆金发增资，专项用于对合营企业陆家嘴国泰人寿的同比例增资，以提升后者的偿付能力。

财务数据可以看出，陆家嘴与关联方之间紧密的资金往来。截至2025年末，公司全部关联方资金往来余额约224.35亿元；此外，公司接受控股股东陆家嘴集团及其子公司的贷款余额为9.89亿元。

最新财报中，陆家嘴将这种内部协同视为利好。当中提到，“在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023—2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，将4个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基础”。

然而，陆家嘴及关联公司密集的交易，引发监管层的警觉。2022年，上交所曾就公司重大资产重组下发问询函，对陆家嘴拟收购控股股东陆家嘴集团及前滩投资旗下子公司股权的事项进行了追问，核心聚焦标的资产质量、交易必要性及关联交易风险。

针对这一现象，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、财经评论员陆晖在接受记者采访时表示：“在房地产大周期下，资金需求始终是房企的刚性需求，同一集团下的上市公司与金融平台容易沦为集团内部的融资通道。若长期存在项目、资金、风险混同的情形，既可能违反金融行业独立性监管要求，也可能引发大股东利用关联交易向上市公司输送利益或制造同业竞争的潜在问题。”

陆家嘴未能躲过市场的整体下行影响，又意外踩雷“毒地”，这些或许可以归为“运气不佳”；但信托板块的违规操作与风控失守，则深刻反映出公司内部管理存在的问题。市场周期的阵痛固然难熬，但陆家嘴真正的考验，才刚刚开始。